Bail d'habitation logement nu

Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?

Loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions de location d’un bien nu, c’est-à-dire non meublé. Le bien peut tout de même comporter une cuisine équipée, ou même un canapé, il ne sera pas considéré pour autant comme un logement meublé. En effet, le logement meublé doit être équipé de meubles listés par la loi et comporte des règles strictes.

Le contrat de bail a une durée de trois ans. Il est renouvelable par tacite reconduction, pour la même durée.

La durée est de 6 ans pour les personnes morales sauf en cas de sci familiale.

La durée peut être réduite : entre 1 et 3 ans, le motif doit être précisé dans le bail, le bailleur personne physique pouvant reprendre le bail pour raisons familiales ou professionnelles et dans l’attente d’un événement précis.

Quels sont les événements permettant de réduire la durée du bail ?

Les événements permettant de réduire le bail sont au nombre de 4 : le bailleur attend une mutation dont il connaît la date, il doit être rapatrié de l’étranger, une mise à la retraite avec reprise du logement ou reprise du logement pour la poursuite d’études de ses enfants avec la date.

Tout autre événement ne peut donner lieu à un bail de moins de 3 ans.

Le bailleur doit informer les locataires par LRAR 2 mois avant la fin du bail que l’événement s’est produit. Si l’événement ne s’est pas réalisé, le bailleur doit informer les locataires 2 mois avant la fin du bail, il a la possibilité de demander de reporter le délai une seule fois. Si l’événement ne se produit pas ou que le bailleur n’a pas respecté le délai de 2 mois, le bail est réputé consentie pour 3 ans.

Quelles sont les mentions obligatoires dans le bail ?

Le bail indique la date à laquelle le versement du loyer doit être fait.

Quel est le montant du loyer ?

Le loyer est la somme que le locataire verse au propriétaire bailleur afin de pouvoir bénéficier de l’occupation de son logement. On distingue plusieurs cas pour la fixation du loyer, si le bien est situé en zone tendue ou non et si c’est une première mise en location ou le cas de relocation. 

Quel est le montant du loyer si le logement est en zone détendue ?

Le loyer, lors de la première mise en location du bien ainsi qu’en cas de relocation peut être défini librement si le logement se situe en zone détendue.

Quel est le montant du loyer si le logement est en zone tendue ?

Si le logement est en zone tendue le montant du loyer doit être égal au montant du loyer payé par le précédent locataire. Toutefois, le loyer peut être fixé librement si le logement est loué pour la première fois, si le logement n’a pas été loué pendant au moins 18 mois ou si des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis moins de 6 mois pour un montant correspondant à un an de loyer minimum.

En cas de relocation, le montant du loyer peut être modifié pour 3 raisons : le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué, des travaux pour améliorer le logement ou mise en conformité concernant la décence du logement dont le montant est au moins égal à la moitié du loyer annuel et si le loyer n’a pas été révisé avec l’indexation de l’indice de référence des loyers, dans ce cas-là, on pourra appliquer l’indexation.

Attention toutefois, la loi Elan du 25 novembre 2018 prévoit que les communes situées en zones tendues peuvent mettre en place un plafond pour les loyers en fixant un loyer de référence majoré. Le loyer ne doit pas non plus excéder le montant du loyer du précédent locataire. C’est le cas notamment de Paris et Lille qui ont encadré le montant des loyers Il faut donc vérifier pour chaque commune se trouvent en zone tendue si le montant du loyer est encadré ou non. Le montant du loyer, bien qu’encadré, peut faire l’objet d’un complément de loyer, mais il doit répondre à des conditions exceptionnelles qui le justifient. Des sanctions peuvent être prises en cas de non-respect des plafonds. Il faut donc être vigilant sur ce point. Le loyer de référence et le loyer de référence majoré doivent figurer sur le bail.

Qui doit signer le bail ?

Pour les locataires :

S’ils sont mariés, une seule signature suffit à engager le couple. Cette cotitularité disparaît seulement avec les effets du divorce.
Pour les personnes pacsées la cotitularité du bail ne concerne que l’habitation principale. Si le pacs intervient en cours de bail, les 2 partenaires devront faire valoir cette cotitularité du bail sur l’habitation principale.
Pour les personnes ni mariées ni pacsées : soit un seul signe le bail et il sera considéré comme étant le seul locataire. Les autres personnes n’ayant dans ce cas aucun droit sur le logement, ils ne sont qu’hébergés au domicile du signataire du bail. Soit toutes les personnes signent, et dans ce cas, tous ont des droits mais également des obligations sur le logement.
Une personne peut vouloir être rajoutée sur un bail en cours de validité, dans ce cas, il faudra faire un avenant au contrat de location ou partir sur un nouveau bail.

Pour les propriétaires :

Pour les personnes mariées, si le bien appartient à la communauté, une signature suffit, si c’est un bien propre c’est au propriétaire de signer.
Le cas de l’indivision : en cas d’indivision, toutes les personnes doivent signer le bail.

Quels sont les documents à avoir lors de la signature du bail ?

Depuis juin 2020 les documents à joindre au bail sont : un dossier de diagnostic technique comprenant le Diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements datant d’avant le 1er janvier 1949, l’état des risques et pollutions si le logement est dans une zone à risque, l’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation ou le certificat de conformité a plus de 15 ans, le document spécifiant la zone de bruit du logement si le logement est dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.

A quoi sert un bail ?

Quelles sont les protections pour le locataire ?

Le logement doit être décent.*
La protection du locataire âgé ou démuni : depuis la loi ALUR le locataire protégé est âgé de plus de 65 ans et a un niveau de ressources inférieur au plafond annuel de ressources demandés pour l’attribution d’un logement locatif conventionné fixé par arrêté ministériel. Attention, l’âge à prendre en compte doit se calculer à la date de la fin du bail et non à la signature de celui-ci.

Il existe 2 exceptions pour donner congé à un locataire protégé : le bailleur peut proposer un logement de substitution ou le bailleur est lui-même âgé et démuni.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur s’engage à louer un logement décent et à entretenir les locaux.

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire s’engage à payer le loyer et les charges.

Comment résilier un bail ?

Comment résilier un bail côté bailleur 

Le bailleur peut donner congé au locataire seulement à l’échéance du bail donc tous les 3 ans et il doit en faire la demande 6 mois avant. Il n’y a que 3 cas qui permettent au bailleur de donner congé au locataire :
La vente du bien : dans ce cas le locataire a un droit de préemption pour acheter le bien.
La reprise du logement pour y habiter : le propriétaire ou un membre de sa famille.
Enfin, un motif légitime et sérieux : ces motifs ne sont pas énumérés par la loi, cela peut être le locataire qui n’a pas respecté son contrat : il a sous-loué le bien sans l’accord du propriétaire alors que la sous location n’est pas autorisée dans le bail.
Le congé doit être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception soit par voie d’huissier, soit en main propre contre émargement. Le formalisme et les délais étant strictes, il est préférable de donner congé par voie d’huissier. En effet, si le locataire ne récupère pas son courrier, le bail risque d’être reconduit.
La clause résolutoire dans le bail : en cas de non-paiement du loyer cette clause prévoit la résiliation automatique du bail et elle est un élément essentiel dans la procédure d’expulsion du locataire pour loyers impayés. Le propriétaire doit envoyer un commandement de payer par voie d’huissier, le locataire a 2 mois pour payer, il peut demander un délai de paiement devant le juge ou faire une demande d’aide financière auprès du fonds de solidarité pour le logement, il peut également contester ces sommes auprès du propriétaire et devant le juge.
Si le locataire n’a toujours pas payé les sommes dues après ce délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge pour entamer la procédure d’expulsion.

Comment résilier un bail côté locataire :

Le locataire, quant à lui, peut donner congé à tout moment. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, par voie d’huissier ou en main propre avec émargement.
Il a un préavis de 3 mois qui commence à courir à réception de la demande de résiliation.

Le délai de préavis peut être ramené à 1 mois depuis la loi ALUR dans les cas listés ci-dessous :

• Le logement est situé en zone tendue ;
• Le locataire a obtenu un premier emploi ;
• Le locataire a été muté ;
• Le locataire a perdu son emploi ;
• Le locataire a un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
• Le locataire doit changer de domicile pour raisons médicale ;
• Le locataire perçoit le revenu de solidarité active ou l’allocation adulte handicapé ;
• Le locataire bénéficie d’un logement social.

*Logement décent :

Le propriétaire doit fournir un logement décent à son locataire. L’obligation qui pèse sur le propriétaire est valable dès la mise en location du bien et continue pendant toute la durée du bail.
Concrètement, le logement décent doit respecter une surface minimum habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond de minimum 2,20 mètres ou un volume habitable de 20 m³.
Le logement décent ne doit pas constituer un risque pour la sécurité et la santé du locataire, par exemple, les équipements électriques et de chauffages doivent respecter les normes en vigueur.
Le logement décent ne doit pas être infesté de nuisibles ou parasites, comme des rats ou des cafards par exemple.
Le logement décent doit comporter un minimum d’équipements et de confort obligatoires tel que le chauffage, l’eau, l’électricité, un coin cuisine…
Le logement décent doit également être doté d’un niveau de performance énergétique minimum, avec une étanchéité et une aération correcte.
La Caisse d’Allocations Familiales (CAF) vérifie la conformité des logements par le biais d’un questionnaire au locataire et peut suspendre les allocations jusqu’à la mise en conformité du logement ou jusqu’à l’enclenchement d’un recours judiciaire.
En cas de logement non décent le locataire peut faire un recours, le juge peut alors contraindre le propriétaire de réaliser les travaux afin de que le logement corresponde aux normes de la décence. Le juge peut également réduire le loyer du locataire et condamner le propriétaire à payer des dommages et intérêts au locataire.