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Compromis de vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente appelé juridiquement promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat où chaque partie prend un engagement. Le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. L’article 1589 du code civil précise qu’il faut un accord sur la chose et le prix pour que la vente soit parfaite, ce qui est le cas dans un compromis, le compromis de vente vaut vente.

La réalisation de la vente immobilière dépendra de la réalisation des conditions suspensives qui permettra ou annulera la vente.

Quelles sont les conditions suspensives du compromis ?

Les conditions suspensives permettent de se désengager de l’avant-contrat sans pour autant avoir à payer des dommages et intérêts. L’acquéreur peut récupérer le séquestre, s’il y en avait un, le vendeur pourra remettre son bien à la vente.

Il existe des conditions suspensives obligatoires et facultatives.

La condition suspensive de prêt : Le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un crédit pour le financement du bien. L’acquéreur s’oblige à solliciter un prêt auprès des établissements bancaires cités dans le compromis de vente à minima. Le montant maximum emprunté, la durée maximale ainsi que le taux d’intérêt maximal hors frais bancaires et assurances doivent être spécifiés dans le compromis de vente. L’acquéreur s’engage à effectuer les démarches nécessaires pour obtenir son financement dans un délai d’un mois à compter de la signature du compromis de vente. L’acquéreur doit tenir informé le vendeur et le notaire des avancées dans ses démarches, mais la non communication de ces informations n'entraîne pas la caducité du compromis de vente. La condition suspensive est accomplie dès lors que l’acquéreur communique une offre de prêt conforme aux conditions prévues dans le compromis de vente. Si l’acquéreur ne remet pas d’offre de prêt conforme, la condition suspensive n’est pas réalisée, le contrat est annulé, le dépôt de garantie doit être restitué sans contrepartie. Toutefois, si l’acquéreur a commis une faute ou une négligence ayant entraîné la non réalisation de la condition suspensive, il devra verser le montant de la clause pénale au vendeur. Enfin, l’acquéreur peut renoncer au bénéfice de la condition suspensive avant la défaillance de celle-ci ou partir sur un nouveau contrat en cas d’accord avec le vendeur.

Si l’acheteur n’a pas recours à l’emprunt il doit rédiger une mention manuscrite lui permettant de renoncer à bénéficier de cette condition suspensive.

Les autres conditions suspensives : Le compromis de vente peut prévoir d’autres conditions suspensives selon la situation particulière du bien ou des parties. Par exemple, l’accord d’un permis de construire en cas d’acquisition d’un terrain ou la vente de la maison de l’acquéreur pour financer le projet. La rédaction de ses conditions suspensives est très importante, il faut être précis et donner des dates ou délais afin de ne pas bloquer trop longtemps les parties dans un compromis de vente.

Qu’est-ce qu’une condition particulière dans le compromis de vente ?

Les conditions particulières sont des engagements pris par le vendeur qui n'entraînent pas la caducité du compromis de vente s’ils ne sont pas réalisés. Le vendeur peut s’engager par exemple à la réalisation de petits travaux, travaux qui ne sont pas considérés comme essentiels à la vente.

Quels sont les documents nécessaires à la rédaction du compromis de vente ?

Concernant les parties au contrat :
Copie des cartes d’identité ou en cas de personne morale un extrait Kbis de moins de 3 mois ainsi que les statuts à jour.

Concernant le bien :
Le titre de propriété, le nom du syndic de copropriété ou de l’Association Syndicale Libre.

Quelles sont les vérifications préalables à la signature du compromis ?

Avant la signature du compromis de vente, il faudra bien vérifier l’identité, la capacité et pouvoir du vendeur et de l’acquéreur. Il faut connaître le régime matrimonial des parties, comment sera financer l’acquisition. Il faudra vérifier le statut juridique du bien, les diagnostics techniques, les règlements de copropriété ou de lotissement et la situation hypothécaire du bien.

Quel est l’incidence des régimes matrimoniaux sur le compromis de vente ?

Selon le régime matrimonial, le bien peut appartenir au couple ou à un seul des deux.

Les régimes communautaires :
Il existe 3 régimes communautaires : le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, le régime conventionnel de la communauté réduite aux acquêts et le régime de communauté universelle.
Pour le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, du régime conventionnel de la communauté réduite aux acquêts, les biens communs sont les biens acquis pendant le mariage. Pour le régime de communauté universelle, tous les biens sont communs.
Le consentement des époux est nécessaire, le couple doit signer le compromis et l’acte authentique.

Les régimes séparatistes :
Il existe 3 régimes séparatistes : le régime de séparation de biens pure et simple, le régime de séparation de bien conventionnelle avec société d’acquêts et le régime de la participation aux acquêts.
En cas de régime de séparation de biens pure et simple il n’y a aucun bien commun, chacun peut vendre seul son bien propre, les biens acquis par les époux sont soumis aux règles de l’indivision (sauf cas du logement de la famille).

Les personnes protégées :
Le mineur non émancipé doit être représenté pour la signature du compromis qu’il soit vendeur ou acquéreur. Pour la vente, le mineur non émancipé doit avoir une autorisation judiciaire préalable. En cas d’achat s’il y a un emprunt, il faudra obtenir une autorisation du juge des tutelles.

Le majeur protégé :
En cas de tutelle : c’est le régime de protection le plus élevé. Pour vendre ou acheter il faudra l’accord du conseil de famille s’il existe ou l’accord du juge des tutelles avant que le tuteur puisse signer le compromis de vente.
En cas de curatelle : Pour vendre ou acheter il faudra nécessairement la signature du curateur et la signature de la personne protégée.

Qui doit signer le compromis de vente ?

Le compromis doit être signé par l’ensemble des parties. Si elles sont représentées, il faudra annexer les procurations au compromis de vente.
Si le bien vendu est un bien propre à l’un des époux mais qu’il constitue le logement de la famille, l’article 215 alinéa 3 du code civil précise que le conjoint non propriétaire doit signer le compromis ainsi que l’acte authentique.

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Le vendeur s’engage à vendre son bien, s’il ne veut plus vendre il ne peut pas se rétracter, son engagement est définitif.

Quelles sont les obligations de l’acheteur ?

L’acheteur s’engage à acheter. S’il change d’avis après le délai légal de rétractation il devra verser des dommages et intérêts au vendeur et à l’agence immobilière. Les conditions sont précisées dans la clause pénale du compromis de vente.

Quel est le délai de rétractation ?

Le délai de rétractation est de 10 jours pour l’acquéreur. Il peut ainsi se désengager sans motif justification et sans pénalités par simple lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la notification du compromis de vente ou de la remise en main propre.
Si une modification substantielle intervient après la signature du compromis de vente, il faudra alors rédiger un avenant et cela ouvre droit à un nouveau délai de rétractation de 10 jours. Il n’y aura pas de nouveau délai de rétractation si les modifications sont considérées comme non substantielles.

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